2025년 부동산대출규제 알아두기(25.06.28 시행

다음은 2025년 6월 28일부터 시행된 대한민국(수도권 및 규제지역) 부동산 대출 규제의 주요 내용입니다.

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🏦 1. 주택담보대출(주담대) 한도 제한: 6억 원 상한

• 수도권·조정·투기·투기과열지구에서 주택 구입 목적의 주담대는 최대 6억 원까지.
  • 예: 서울 아파트 평균 매매가(약 13‑15억 원)에 대비해 기존에는 70% LTV로 10억 이상 대출 가능했지만, 이제 6억 원까지만 가능 
    • 이로 인해 서울 25개 구 중 18개 구에서 기존보다 대출 가능액이 줄어들며, 약 74%의 아파트가 영향권 

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🔒 2. 다주택자 및 추가 주택 구입 차단

• 수도권·규제지역 내 2 주택 이상 보유자는 추가 주택 구입 목적의 주담대 전면 금지.
• 1 주택 보유자가 기존 주택을 6개월 내 처분하지 않고 추가 구입할 경우 주담대 금지 또는 LTV 0% 적용 
• 대신 6개월 이내 전입 의무를 부과해 실수요 중심만 대출받을 수 있도록 조치

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📉 3. 생애최초 주택 구입자 LTV 축소

• 생애최초 구입자의 LTV가 기존 **80% → 70%**로 강화.
• 6개월 내 전입 의무도 동일하게 적용 

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💰 4. 생활자금 목적 대출 한도 제한

• 수도권·규제지역 내 생활안정자금 목적의 주담대는 1억 원 한도.
• 다주택자는 해당 용도로 전면 금지 

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📋 5. 가계대출 총량관리

• 하반기(7월~)부터 민간 대출 공급 목표는 기존의 50%로, 정책대출은 25% 감축.
• 은행권 자율관리 조치를 **모든 금융업권(2 금융 등)**에 동일하게 확대 적용

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⚙️ 6. 비대면 대출 일시 중단

• 규제 발표 직후 은행권 비대면(New) 주담대, 전세대출, 신용대출 신청이 전면 중단.
• 은행들은 전산 시스템 정비 후 온라인 접수를 재개할 예정 

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🔍 7. 향후 가능성 있는 추가 규제

• 한국은행은 현재 규제가 집값 안정에 충분치 않을 경우, △조정·투기지역 확대 △토지거래허가구역 지정 △DSR 강화 확대(정책·전세대출 포함) 등을 추가 검토 중이라 보고함 

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요약 테이블

규제 항목주요 내용

주담대 한도	수도권·규제지역 주택 구입용 6억 원 상한
LTV 정책	생애최초 80→70%, 1주택자도 동일 적용
다주택자	추가대출 금지, 6개월 내 전입 의무
생활자금대출	최대 1억 원, 다주택자 금지
총량 관리	민간대출 50%↓, 정책대출 25%↓
비대면 대출	전면 중단 → 전산 정비 후 재개
추가 규제	DSR·지역지정 등 검토 중

 

🏠 시장·실물 영향

• 서울 아파트 대출 가능액 평균 약 4.2억 감소. 대부분의 실수요자도 자기 자금 부담이 커짐 
• 매수 문의 급감, 시장 '개점휴업' 상태. 중개업소들이 “패닉 수준”이라고 언급 
• 일각에선 풍선효과로 지방·외곽지역 수요 이동 가능성도 제기됨 
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✅ 실수요자가 알아야 할 것

• 6억 원 이상 주택 구입 계획이라면 자기 자금 확보가 필수.
• 온라인 주담대 신청은 현재 중단 상태이므로 창구 방문 준비 필요.
• 생애최초 구입 및 실거주 목적자는 LTV 축소 및 전입 의무 조건 숙지 필요.
• 추가 매수 계획이 있다면 6개월 전입 조건 및 다주택자 정책을 반드시 고려할 것.

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기존의 부동산 매각 후 새로운 부동산을 취득하는 방법도 있으므로 이에 따른 양도세 관련 파일(출처:국세청)도 첨부하였으니 한 번쯤 읽어보는 것을 추천합니다.

 

국세청이 알려주는 주식 양도소득세 자주 실수하는 사례.pdf

3.18MB

 

📝 결론

이번 규제는 과열된 수도권 부동산 시장을 초강력으로 진정시키기 위한 조치로, 특히 **고액 대출과 갭투자(전세 끼고 집 사기)**를 집중 겨냥했습니다. 실수요 중심으로 시장 구조를 재편하려는 의지를 반영한 만큼, 투기성 수요는 크게 위축될 전망입니다. 추가적인 규제 가능성도 존재하므로, 주택 구매 계획이 있다면 금융조건 및 입주 전략을 면밀히 재검토하는 것이 좋습니다.